盡管新的多家庭建筑的建設(shè)率較高，美國的住房危機(jī)仍在繼續(xù)，哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心最近的一份報告稱。盡管多家庭住宅建筑已達(dá)到50年來的最高水平，但建造的大多數(shù)單元仍然無法負(fù)擔(dān)得起。根據(jù)《Vice》雜志的羅珊·亞伯拉罕（Roshan Abraham）的報道，這種增加的供應(yīng)理論上應(yīng)該緩解租金增長的壓力，但由于地方和區(qū)域性挑戰(zhàn)，保持可負(fù)擔(dān)性仍然復(fù)雜，導(dǎo)致全國范圍內(nèi)可負(fù)擔(dān)租賃單位的減少。盡管租金增長自疫情暴漲以來已經(jīng)放緩，但可負(fù)擔(dān)住房的損失尚未得到補(bǔ)充。
同時，美國城市地區(qū)的新報告顯示辦公樓空置率高企。上周《紐約》雜志的封面故事描繪了曼哈頓商業(yè)地產(chǎn)過剩的黯淡畫面，這對那些看到租戶選擇退出B級和C級物業(yè)（即年代較久、未經(jīng)現(xiàn)代化或地理位置較差的建筑物）租約的建筑業(yè)主構(gòu)成了困擾，租戶更愿意選擇吸引受疫情影響而回到辦公室的員工的新型、配備設(shè)施豐富的空間。類似的報道也來自達(dá)拉斯和丹佛等地；達(dá)拉斯的商業(yè)區(qū)空置率已達(dá)31％，丹佛為20％，而全國空置率為17％。這些并發(fā)的危機(jī)增加了疫情引發(fā)的一場討論，促使建筑師探索這些建筑的替代未來，比如潛在地將它們改造成住房。
以芝加哥為例，該市目前正在進(jìn)行大規(guī)模的閑置辦公樓改造計劃：由前市長洛瑞·萊特足試點的拉薩爾街重塑計劃旨在將五個物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榛旌鲜杖胱》?。其中大多?shù)是二戰(zhàn)前的建筑，導(dǎo)致市中心的辦公室空置率達(dá)22％。同樣，在并發(fā)的危機(jī)中，德保羅大學(xué)住房研究所最新的報告顯示，該市可負(fù)擔(dān)房屋存量大幅下降，導(dǎo)致數(shù)十年來出現(xiàn)最大的可負(fù)擔(dān)性差距。
拉薩爾街重塑計劃有可能為環(huán)城地區(qū)現(xiàn)有的稀缺低收入住房增加600個單位。研究所執(zhí)行主任杰夫·史密斯（Geoff Smith）上周對WBEZ說：“我認(rèn)為像市區(qū)這樣沒有很多現(xiàn)有可負(fù)擔(dān)租賃住房的地區(qū)是需要開發(fā)更多這樣的地區(qū)的地方。特別是當(dāng)你考慮到基于交通網(wǎng)絡(luò)和其他類型的便利設(shè)施對其他城市部分的可訪問性?！?/p>
但是這有多可行呢？建筑和規(guī)劃公司Gensler的負(fù)責(zé)人謝麗爾·舒爾茲（Sheryl Schulze）一直在研究諸如卡爾加里等城市的辦公樓轉(zhuǎn)型為住宅的案例，在2020年，該公司領(lǐng)導(dǎo)了對市區(qū)B級和C級辦公樓的轉(zhuǎn)型可行性研究。他們開發(fā)了一種快速評估和“評分”建筑質(zhì)量和指標(biāo)的算法，這些指標(biāo)對于轉(zhuǎn)型構(gòu)成了挑戰(zhàn)，如大面積樓層大小使得將其劃分為帶有足夠采光的公寓變得困難；因不可操作的窗戶導(dǎo)致的外立面問題；如果需要的話，停車不足等。此后，他們將轉(zhuǎn)型研究擴(kuò)展到美國和加拿大25個城市的700多座建筑物，例如最近翻新的費城富蘭克林塔樓；以及舊金山的36座建筑物，后者被《紐約時報》的《每日播客》稱為“美國最空置的市區(qū)”。她表示，年代較久的建筑是甜蜜點。
她說：“面積較小，尤其是小于30,000平方英尺的老式建筑似乎做得很好。”
將這些建筑改造為可負(fù)擔(dān)住房將需要耗費大量資金來提供所需的補(bǔ)貼，而昂貴的改建工程只會增加這一成本。舒爾茲認(rèn)為，私營公共合作伙伴關(guān)系可以減輕負(fù)擔(dān)。城市提供刺激措施以滿足可負(fù)擔(dān)性要求，建筑業(yè)主與外部行業(yè)建立合作伙伴關(guān)系。她解釋說：“需要對這些建筑進(jìn)行的一些工作可能成本太高，人們無法獨自承擔(dān)。但是如果他們有一個合作伙伴，他們可以重新投資這個社區(qū)?！?/p>
她建議不僅將B級或C級建筑視為潛在的住宅物業(yè)，還應(yīng)將建筑物視為一個生態(tài)系統(tǒng)，將食品和飲料、零售、醫(yī)療保健，甚至是公共設(shè)施（如圖書館分館）引入項目，以支持財務(wù)承諾。
她解釋說：“除了現(xiàn)有建筑庫的住宅之外，還有一個更大的項目，它將平衡我們需要的繁榮社區(qū)的生態(tài)系統(tǒng)?！笨韶?fù)擔(dān)住房可以與工作中心和零售業(yè)共存，甚至可能在隔壁或樓上。但是，舒爾茲認(rèn)為，這項工作必須從現(xiàn)在開始；建筑業(yè)主應(yīng)視城市為這個項目的合作伙伴，以防止通過耦合的空置和可負(fù)擔(dān)性危機(jī)描繪出的“末日”場景。如果不這樣做，她說，這場危機(jī)只會蔓延?！叭绻覀儾蛔屵@些建筑變得可行，從稅收基礎(chǔ)來看，城市將陷入麻煩：這將影響交通、垃圾收集，他們將無法提供城市服務(wù)，”她說。“我們不能等到這些建筑變得貶值?！敝贫ǔ鞘形磥碛媱潟r不應(yīng)只考慮新的和閃亮的——最終不可負(fù)擔(dān)的項目。
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